[목조건축 사례 #2] 미국의 9층 중목구조, 어떻게 수익을 냈을까?

1편에서 소개한 25층 초고층 목조건물 Ascent는 구조공학적으로도, 사업적으로도 상징적인 프로젝트였다.

하지만 우리나라 입장에서 보면, 그 높이는 아직 도전하기에 너무 높은 산처럼 느껴진다.

 

현재 국내에는 5층 규모의 목조건물이 존재하고 있고, 기술적으로나 행정적으로도 아직은 보수적인 기준들이 남아 있다.

 

그렇기에 9층 규모의 중목구조는 '당장은 불가능하지 않지만, 도전이 필요한 현실적 목표'처럼 보인다.

 

이번 글에서는 1편에 이어, 클리블랜드에서 실제로 완공된 9층 규모의 중목구조 프로젝트, INTRO Cleveland의 비즈니스 성과와 시공 전략을 정리해본다.

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INTRO Cleveland, West 25th Street and Lorain Avenue, Ohio City, Cleveland, OH by Warren LeMay, CC BY 2.0 라이선스

 

INTRO Cleveland. CLT와 Glulam으로 만든 9층 규모의 중목구조 건물.

 

단순히 나무로 지었다는 걸 넘어서, 시장 임대료를 새로 쓰고, 4개월 만에 안정화 임대율 90%를 넘긴, 꽤 흥미로운 사례다.

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개발 개요

항목	내용
위치	미국 오하이오주 클리블랜드, Ohio City
건축 규모	9층, 최고 높이 115ft (35m)
구조 방식	8층 CLT+Glulam + 1층 콘크리트 포디움
총 연면적	512,000 SF (약 47,570㎡ / 14,400평)
주거 전용 면적	230,000 SF (약 21,370㎡ / 6,470평)
리테일/이벤트	49,000 SF (약 4,550㎡ / 1,380평)
세대 수	총 297세대
주차	지하 340대
완공 시점	2022년 4월

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개발 팀 구성

분야	회사명
개발사	Harbor Bay Ventures
설계사	Hartshorne Plunkard Architecture
구조 엔지니어	Forefront Structural Engineers, Fast + Epp
시공사	Panzica Construction
자금 조달	주정부(Ohio) 대출 $10.8M + 시 정부 $2M + Port of Cleveland 운송 지원

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총 사업비

항목	수치 (USD)	원화 환산 (약 1,350원/USD)
총 사업비	$147,000,000	약 1,985억 원
세대당 사업비	$494,950	약 6.68억 원
부지 비용 (감정가 기준)	$10,450,000	약 141억 원

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공사비

항목	시장 기준	Pro Forma (2020년)	실현 수치
공사비	$212 / GSF	$200 / GSF	$215 / GSF
환산 단가	약 227만 원/㎡ (75만 원/평)	약 215만 원/㎡ (71만 원/평)	약 231만 원/㎡ (76만 원/평)

 

여기서 말하는 ‘시장 평균(Market Standard)’은 목조 건축 기준이 아니다. 해당 용도의 건물을 짓기 위해 일반적으로 드는 비용 수준을 의미하며, 철근콘크리트나 철골 등 전통 구조 방식이 기준일 수 있다. 즉, 구조 방식과 무관하게 동일한 용도의 건물끼리 비교 가능한 기준선으로 제시된 값이다. Pro Forma는 프로젝트 전 추정된 수치이다.

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임대 성과

INTRO는 완공 후 4개월 만에 90% 임대를 달성했고, 시장 대비 임대료 프리미엄도 매우 높은 편이었다.

항목	시장 평균	실현값	비고
스튜디오	$1,279	$1,500–$1,750	약 26% ↑
1룸	$1,631	$1,675–$2,500	약 28% ↑
2룸	$2,301	$2,500–$5,200	약 67% ↑
3룸	$3,334	$8,800–$19,500	약 324% ↑
임대 속도	–	평균 65세대/월	약 4개월 내 90%
안정화 임대율	91%	98%	시장 대비 +7%

 

여기서 "1룸"은 거실과 더불어 방이 1개 있는 평면을 말한다. 스튜디오는 원룸 구조 형식이다.

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기타 수익 항목 (주차 및 리테일)

항목	시장 평균	Pro Forma	실현 수치
주차 요금	$175	$185–$200	$225–$375
리테일 임대료	$30–$40/SF/연	$45/SF/연	$45/SF/연
리테일 임대율 (12개월)	60–70%	90%	75%

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수익성 지표

항목	시장 기준	Pro Forma	실현치
Yield on Cost	6.25%	7.00%	7.35% (초과 달성)
Cap Rate	4.75%	4.50%	TBD
건물 가치	$550/SF (약 7.99백만원/㎡)	$717/SF (약 10.41백만원/㎡)	$800+/SF (약 11.63백만원/㎡ 추정)
레버리지 비율	65%	65%	–

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프로젝트 일정

단계	시점	비고
기획 시작	2018년 중반	첫 투자 시작
사업 결정	2019년 중반	자금 조달 완료
GMP 체결	2020년 2~3월	코로나 직전
착공	2020년 4월	시공 시작
공사 기간	24개월	2개월 단축
준공	2022년 4월	예정보다 앞당김
안정화	2022년 6월	80% 이상 임대 완료

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설계 및 시공상의 도전과 해법

도전 과제

• 국제 운송 이슈: COVID로 인한 해외 목재 배송 지연
• 비숙련 시공 인력: 경험 부족으로 시공 효율 저하, 입찰가 상승
• MEPF 조기 설계 요구: 사전 조율 필요, 설계비 증가
• 방수 문제: 시공 중 수분 침투 → 수작업 보수 필요
• 현행 코드 불일치: 목재 노출 확대를 위해 향후 IBC2021 기준에 따른 성능 기반 설계 적용 필요

교훈 및 성과

• 예상했던 공정 단축 효과는 일부만 실현됨 (외피 시공 속도가 구조체 시공을 따라가지 못함)
• CLT 하부에 이벤트 공간 시공 가능성 검증 (흡음 및 MEP 설계 조건 필요)
• 외피와 목재 접합부에 대한 음향 디테일 조정 필요
• AHJ(승인기관)와 조기 협의가 지연 방지에 매우 효과적이었음

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전반적 성과와 브랜드 효과

• 공개 3개월 만에 리파이낸싱 가능 수준 도달
• 중목구조 자체가 브랜드 정체성으로 작용→ 커뮤니티 형성, ESG 정책과 정합성 확보
• LEED Gold 인증 (친환경 건축 인증) 획득 + 환경 성과에 대한 사회적 인식 확대
• Tall wood building의 레퍼런스 프로젝트로 기능→ 향후 다른 지역 및 개발자에게 긍정적 선례 제공

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요약하며

INTRO Cleveland는 단순한 임대 아파트가 아니라,
중목구조로도 시장 프리미엄을 만들 수 있다는 것을 보여준 사례다.

 

시장보다 비싼 공사비에도 불구하고, 그보다 훨씬 더 빠른 흡수 속도와 높은 임대료를 실현했고, 결국 수익률(Yield on Cost)까지 초과 달성했다.

 

그리고 그 바탕에는 단순한 구조 선택이 아니라, 기획, 설계, 행정 협의, 시공 전략까지 통합한 프로젝트 전개 방식이 있었다.