[목조건축 사례 #1] 세계에서 가장 높은 25층 목조건축, 수익이 났을까?

요즘 목조건축에 대한 관심이 부쩍 늘었다. 탄소중립, 친환경, 자연소재...

 

이런 단어들과 함께 목조건축이 ‘미래형 건축’처럼 소개되는 걸 자주 본다.

 

그런데 나는 구조공학을 전공하고 있어서일까, ‘지을 수 있다’보다 더 궁금한 게 있다.

“과연 수익이 날까?”
“이걸로 시장이 굴러갈 수 있을까?”

 

기술적으로 가능하다는 건 이제 누구나 안다. 하지만 시장 규모를 키우기 위해선, 구조 성능이나 내화 성능을 넘어서 '사업성'이라는 현실적인 질문에 답해야 한다.

 

그래서 최근 미국에서 진행된 중목구조 비즈니스 케이스 스터디들을 하나하나 뜯어보기로 했다.

 

이 글에서는 그 중에서도 상징적인 프로젝트, 세계에서 가장 높은 목조 고층 건물인 'Ascent' 사례를 먼저 살펴본다.

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Ascent 건물의 외관

개발 개요

항목	내용
위치	미국 위스콘신주 밀워키 (East Town 지역)
건축 규모	지상 25층 (284ft / 86.6m)
구조 방식	6층 RC 주차장 위에 19층 Mass Timber (CLT + Glulam)
총 연면적	493,000 SF (약 45,800㎡ / 13,850평)
Mass Timber 적용 면적	273,000 SF (약 25,360㎡ / 7,660평)
세대 수	총 259세대 (1BR~3BR 구성)
주차	330대 (1.3대/세대), 지상 주차장 포함
소매 공간	7,000 SF (약 650㎡ / 200평)
건축 완료	2022년 8월

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개발 팀 구성

분야	회사명
개발사	New Land Enterprises, Wiechmann Enterprises
설계사	Korb + Associates Architects
구조 엔지니어	Thornton Tomasetti
시공사	C.D. Smith Construction, Catalyst Construction
자금 조달	Bank OZK (Senior) / Hines Realty Income Fund (Mezzanine) / Realty Mogul (Crowd Funding)

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공사비 구조: 코로나 이전 계획과 실제

Ascent는 CLT와 Glulam을 이용한 고층 중목구조다.

 

초기에는 시장에서 이 구조가 너무 비쌀 거라는 우려가 많았다.

 

하지만 실제로는 설계 반복과 조정을 통해 상당히 효율적인 단가로 수렴했다.

항목	시장 평균 (2020년 기준)	Pro Forma (2020년 초 계획)	실현 수치 (2022년 기준)
공사비	$200 / GSF	$190 / GSF	$190 / GSF
환산 단가	약 215만 원/㎡ (71만 원/평)	약 204만 원/㎡ (67만 원/평)	약 204만 원/㎡ (67만 원/평)

 

여기서 말하는 ‘시장 평균(Market Standard)’은 목조 건축 기준이 아니다. 해당 용도의 건물을 짓기 위해 일반적으로 드는 비용 수준을 의미하며, 철근콘크리트나 철골 등 전통 구조 방식이 기준일 수 있다. 즉, 구조 방식과 무관하게 동일한 용도의 건물끼리 비교 가능한 기준선으로 제시된 값이다.

 

Pro Forma는 코로나 직전인 2020년 초 기준으로 작성된 수치이고, 이후 공급망 혼란에도 불구하고 계획 단가가 그대로 유지된 점이 인상적이다. 구조 설계의 효율성, 반복성, 공급망 확보 전략 등이 잘 반영된 결과다.

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총 사업비 및 세대당 단가

항목	수치 (USD)	원화 환산 (약 1,350원/USD)
총 사업비	$130,000,000	약 1,755억 원
세대당 사업비	$501,930	약 6.78억 원
부지 비용	$6,250,000	약 84억 원

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임대 성과 및 운영 지표

Ascent는 고급 아파트라는 포지셔닝에 맞게 시장 평균 대비 높은 임대료와 빠른 흡수 속도를 보였다.

Ascent 건물 고층부 라운지

항목	시장 평균	실현값	비고
1룸 임대료	$1,850	$2,046	약 276만 원/월 (11% ↑)
2룸 임대료	$3,500	$3,956	약 534만 원/월 (13% ↑)
3룸 임대료	$5,500	$8,551	약 1,155만 원/월 (55% ↑)
임대 속도	14세대/월	20세대/월	시장 평균 대비 43% 빠름
안정화 임대율	95%	54%	보고서 작성 시점 기준 리스업 진행 중

 

여기서 "1룸"은 거실과 더불어 방이 1개 있는 평면을 말한다.

“Stabilized at 95% occupancy”라는 표현은 목표치로, 실제 보고서 시점에는 54% 수준의 리스업 중이었다.
단기간 내 높은 임대 속도를 보여주고 있어 안정화 전망은 밝다.

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기타 수익 항목 (주차 및 리테일)

항목	시장 평균	Pro Forma	실현 수치
주차 요금	$175	$185	$175
리테일 임대료	$25/RSF/연	$21/RSF/연	TBD (COVID 영향)
리테일 조건	Modified Gross	NNN	TBD
TI Allowance	Varies	$86/SF	TBD
리테일 임대율 (12개월)	Varies	100%	TBD

리테일 부문은 COVID-19의 영향으로 아직 실현 수치가 명확히 집계되지 않았다. 임대료 수준 및 임차 조건은 계획 당시보다 다소 보수적으로 조정된 것으로 보인다.

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수익성 지표 (Return Performance)

임대 단가 상승과 초기 사전계약 덕분에, 수익성 지표도 양호한 편이다.

항목	시장 기준	Pro Forma	실현 수치
Yield on Cost	6.00%	5.85%	TBD (예상대로 진행 중)
Cap Rate	5.00%	4.70%	TBD
세대당 가치	$500,000	$594,000	추정치 기준
LTV	65%	70%	실현은 50% 수준
Mezzanine 비율	15%	15%	실현은 20%

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프로젝트 일정

주요 일정	시기	비고
최초 기획	2018년 4월	설계 초기화
타당성 검토	2020년 5월	코로나 직전
자본 조달 완료	2020년 6월	Crowd Funding 포함
인허가 + 설계 병행	약 6개월	조기 인허가 전략
공사 시작	2020년 8월	GMP 체결 후 착공
공사 기간	약 24개월	COVID + 수에즈 운하 지연
준공	2022년 8월	두 차례 나눠 입주 시작

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구조 설계와 시공의 도전

Ascent는 단순히 '높은 목조건물'이 아니다.

 

‘초고층’과 ‘노출 목재’를 동시에 달성하면서도 코드, 시공, 보험, 물류의 모든 도전을 감당해야 했던 프로젝트였다.

• 3시간 내화 성능 확보 → glulam 기둥, CLT 보 시험 통과
• 구조 엔지니어가 직접 현장 특별 검사관 역할 수행
• 항만과 협약 → CLT 임시 보관 공간 확보, 물류비 절감
• MEPF / 구조 / 건축 간 조정 → 설계 단계에서 수십 차례 조정

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건축 전략의 효과

• 시공 인력은 콘크리트 대비 약 1/3 → 12명 규모 목재 구조팀
• Mass Timber의 경량성 → 말뚝 수 감소 → 공사비 + 지반 리스크 감소
• 조립형 구조 덕분에 공정 시간 4개월 단축 (코로나 이전 기준)
• Wood Innovation Grant 수혜 ($350,000) → 초기 설계비 일부 보전

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요약하며

Ascent는 단순한 구조 실험이 아니다.
실제로 시장에서 경쟁하고, 수익을 내고, 투자금을 회수하는
'비즈니스'로서의 목조건축이 가능한지 보여주는 실사례다.

 

‘목재니까 친환경’이라는 말은 맞을 수도 있다.

하지만 건물은 구조적으로 안전해야 하고, 사업적으로도 지속 가능해야 한다.

그런 의미에서 Ascent는 중목구조가 가진 기술, 환경, 경제성의 세 요소를 모두 입증해낸 프로젝트라 할 수 있다.